이제는 재개발 재건축이다
전국에서 노후화가 가장 심각한 도시는 서울시다. 서울아파트는 신축된지 평균 20.9년으로 노후 아파트의 비율은 80%가 넘는다.
1970년 영동개발로 시작된 서울시 개발은 40년을 넘어 노후화된 도시로 새로운 재개발 재건축의 시대를 맞이하고 있다.
2021. 12. 14. 기준 “서울시 재개발∙재건축 정비사업 현황”에 따르면 일시 중단된 사업장을 포함하여 운영중인 재개발 재건축 등 정비사업장은 632곳이다.
국토부는 2020년 7월 주택공급 확대를 위하여 서울시의 그린벨트를 해제하려고 하였으나, 서울시와 현정부의 반대로 그린벨트해제를 통한 서울시의 아파트 공급 계획은 무산되었다.
이러한 현실 속에서 아파트가격의 안정화를 위한 아파트 공급을 위해서는 기존 도심주택을 재개발 재건축등 정비사업을 통하여 공급하는 방법이 최선일 것이다.
이들 재개발·재건축을 진행중인 아파트는 지역의 부동산 상승세를 주도하고 있다.
이들의 대부분은 전통적인 주거 선호지역으로 하루아침에 탄생하지 않는다. 오랜 기간 동안의 거주 환경이 조성되어 브랜드와 함께 남다른 인프라가 형성된 지역이다. 서울의 서초구 방배, 반포재건축단지, 강남구 개포동 재건축 단지, 송파구 잠실 재건축 단지들이 대표적인 재건축 재개발 지역이라 할 수 있다.
그러나 도시 재생을 위한 재개발 재건축 정비사업은 의견취합의 어려움과, 시공사 선정, 철거업체 선정, 인허가 등 많은 이해관계가 얽혀 있어 사업 시작부터 완료 시까지 길게는 20년 짧게는 7년 이상의 시간 소요되는 문제점이 있다.
또한 조합원들의 정비사업에 대한 전문지식 부재, 다른 목표, 의견불일치, 조합업무대행사의 문제점, 인허가, 설계, 철거, 시공, 심지어 인테리어 창호까지 수많은 이권이 걸려 있어 조합원 집행부와 업자와의 유착, 결탁 등으로 인한 각종 민∙형사 문제로 연결되는 경우가 많아 사업이 중단되는 경우가 허다하고 조합장님 임원이 구속되는 경우도 많다.
2018년 7월 기준 경철청의 발표에 의하면 재개발 재건축사업과 관련 금품수수행위, 조합∙시행사∙시공사 등의 내부 횡령∙배임 사기, 서면동의서의 위조 등 문서관련 불법행위 등에 관하여 조사한 결과 97개 사업장에서 총 151건 비리를 적발하였으며, 2,046명 검거를 하였을 정도이다.
향후 서울시는 강남 3구에서 시작중인 재개발 재건축을 강북 노원구, 도봉구를 거쳐 서울시 전체가 재개발 재건축 소규모주택지일 것이다.
따라서 현재의 부동산 시장을 이끌고 있는 재개발 재건축에 대한 이해가 필요하다.
따라서 향후 재개발 재건축, 소규모 주택에 대하여 의해와 실무에 대하여 체게적으로 연재를 하면서 재개발 재건축 지역에 대한 소개를 하고자 한다.
정비사업에 대한 정의에 대하여 알아보자
“정비사업”이란 「도시 및 주거환경정비법」에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비기반시설을 정비하고 노후·불량 건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이기 위한 사업을 말한다.
정비사업을 사업성격에 따라 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업으로 구분할 수 있다.
주거환경개선사업은 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업을 말한다.
재개발사업은 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말한다.
재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업이다.
정비사업의 필요성이 제기된 이유는 인구 및 산업체의 도심 집중으로 인한 교통체증, 도로 및 건물 등을 포함한 시설물의 노화 등으로 지역이 슬럼화됨으로써 그로 인한 인구의 이탈이다.
또한 기존의 도시는 토지의 생산성을 높이기 위한 경제적 이유와 사회 구성원들의 행복을 추구하기 위한 사회적 이유, 건축 구조물과 기반시설의 노후화로 인한 물리적 이유, 도시 전체의 균형과 아름다움을 갖추기 위한 심미적 이유에서 정비사업의 필요성이 제기된다.
김덕기
건국대학교 부동산학박사
동국대학교 법학박사
현) 건국대학교 부동산 대학원 겸임교수
현) 법무법인 하우 부동산∙ 금융 수석 전문위원
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