「도시 및 주거환경정비법」에 대하여 알아보자
기존의 도시는 토지의 생산성을 높이기 위한 경제적 이유와 사회 구성원들의 행복을 추구하기 위한 사회적 이유, 건축 구조물과 기반시설의 노후화로 인한 물리적 이유, 도시 전체의 균형과 아름다움을 갖추기 위한 심미적 이유에서 제기된 도시정비사업은 법적제약과 법의 미흡으로 인하여 사회적 약자에 대한 배려 없이 무분별한 개발로 인한 사회적 마찰을 유발하면서 재개발 재건축에 대한 통합 법제화가 필요하다는 사회적 인식이 사회적으로 대두되었다.
따라서 2002년 제정된 「도시 및 주거환경정비법」에 대하여 구체적으로 알아보도록 한다.
도시정비사업의 목적
도시정비사업은 도시기능의 회복과 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거 생활의 질을 높이는데 이바지 함을 목적으로 하였다.
도시정비법의 제정이유
1970년대 이후 산업화 도시화 과정에서 대량 공급된 주택들이 노후화됨에 따라 이들을 체계적이고 효율적으로 정비할 필요성이 커지게 되었다.
재개발⦁재건축 사업 및 주거환경개선사업은 각각 개별법으로 규정되어 추진하기가 용이하지 않았으며, 추진하더라도 많은 법적 제약과 법의 미흡함으로써 사회적 마찰이 발생되어 사업 진행에 어러움을 격게 되었다.
따라서 미흡한 제도적 뒷받침을 보완하여 일관성이 있고 체계적인 단일⦁통합법을 제정하고자 「도시 및 주거환경정비법」을 제정하였다.
「도시 및 주거환경정비법」은 2002. 12 .30. 제정 되었고 2003.7.1. 시행되었다.
2002. 12 . 30. 제정된 「도시 및 주거환경정비법」은 이러한 주거환경정비사업의 쳬계적인 추진과 시책의 일관성을 유지하기 위하여 과거 「도시재개발법」과 「도시저소득주민의주거환경 개선을 위한 임시조치법」을 통합하고 「주택건설족진법」중 재건축관련 조항을 통합하여 대폭 보완 발전시킨 통합법이다. 도시정비법은 6개월간의 유예기간을 두고 2003. 7. 1.에 시행되었다.
「도시 및 주거환경정비법」의 주된 내용
가. 특별시장·광역시장 또는 시장은 주거환경개선사업·주택재개발사업·주택재건축사업 및 도시환경정비사업의 기본방향, 계획기간, 개략적인 정비구역의 범위 등의 내용이 포함되어 있는 도시 및 주거환경정비기본계획을 10년 단위로 수립하고, 5년마다 그 타당성 여부를 검토하도록 함(법 제3조).
나. 시·도지사는 시장 등의 신청에 의하여 도시계획절차에 따라 정비구역을 지정할 수 있도록 하고, 정비구역지정 신청시 건폐율·용적률 계획 등 정비계획을 함께 수립하도록 하며, 정비계획이 수립된 경우에는 국토의계획및이용에관한법률에 의한 지구단위계획이 수립된 것으로 보도록 함(법 제4조).
다. 정비구역으로 지정된 지역에서는 정비계획의 내용에 위배되는 건축물이나 공작물의 설치를 제한하여 사업시행시 건축물의 철거로 인하여 발생할 수 있는 주민의 불이익을 예방하고 정비계획이 실효성을 갖도록 함(법 제5조).
라. 주택재개발사업 및 주택재건축사업은 조합 단독으로 시행하거나 지방자치단체 또는 대한주택공사 등과 공동으로 시행하도록 하고 시공사는 사업시행인가 이후 경쟁입찰을 통하여 선정하도록 함(법 제8조 및 제11조).
마. 정비사업의 추진위원회를 제도화하여 조합의 설립 등 사업추진 준비를 하도록 하고, 그 역할을 명확히 규정하여 사업추진과 관련된 분쟁 및 비리요인을 제거함(법 제13조 내지 제15조).
바. 조합의 정관 및 관리처분계획에 정비사업비와 조합의 부담비용 등 사업시행과 관련된 사항을 구체적으로 명시하도록 하고, 관리처분계획 수립시의 재산평가방법을 구체적으로 정함으로써 조합과 시공자간의 분쟁을 예방함(법 제20조 및 제48조).
사. 정비사업에 참여하는 시공자에게 의무적으로 시공보증을 받도록 하여 시공사가 부도시 조합원 피해를 최소화함(법 제51조).
아. 지방자치단체 등 사업시행자가 세입자 등을 위한 임대주택을 건설하기 위하여 국?공유지를 사용하고자 하는 때에는 국유재산법 또는 지방재정법에 불구하고 장기임대하여 사용할 수 있도록 함(법 제67조).
자. 국가 또는 지방자치단체는 주거환경개선사업의 사업시행자에게 국?공유지를 무상양여하도록 하되, 행정재산 또는 보존재산 등의 경우에는 무상양여에서 제외할 수 있도록 함(법 제68조).
차. 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항을 위탁받거나 자문할 수 있는 정비사업전문관리제도를 도입하여 조합의 비전문성을 보완하고 효율적인 사업추진을 도모함(법 제69조 내지 제74조)을 내용으로 하였다.
정비사업의 변천 과정은 크게 도시계획법 시행 이후 도시정비에 대한 법적 규정이 완료된 1970년대, 도시재개발에 의한 저밀도 주거 안정을 진행한 1980∼1990년대 그리고 지금의 재개발·재건축사업의 기틀이 만들어진 2000년대 이후로 구분할 수 있다.
다음주에는 도시정비관련법의 준비단계, 도시정비법 도입 이전 단계, 2002년 개발사업의 동합법 제정, 2017. 2. 8. 도시정비법의 전면개정의 배경과 진행에 대하여 이해하고자 한다.
김덕기
건국대학교 부동산학박사
동국대학교 법학박사
현) 건국대학교 부동산 대학원 겸임교수
현) 법무법인 하우 부동산∙ 금융 수석 전문위원
현) 화인아트가로주택정비사업 법률자문위원
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