서울시 ‘민간재개발 후보지’ 21곳 선정
서울시는 지난 9월부터 ‘민간재개발 후보지 공모’ 통해 102곳 중 자치구에서 최종 추천된 59곳을 대상으로 선정위 개최를 통하여 최종 선정 21곳을 12월 28일 발표 하였다.
이는 지난 5월 오세훈 시장이 발표한 신속통합기획등 「6대 재개발 규제완화책」이 처음으로 적용되는 민간 재개발 대상지들이다.
민간재개발 대상지들은 재개발 구역을 지정하는데 드는 시간을 대폭 줄여 서울시에 중∙장기 주택공급을 통하여 주택수급을 안정시킨다는 목표이다.
특히 이번 발표에는 공공재개발 공모 시 제외대상이었던 고 박원순 서울시장의 역점사업중의 하나였던 도시재생사업지 4곳도 신속통합기획 공모에 참여하여 선정된 것이다. 종로구 창신동 23, 숭인동 56일대, 구로구 가리봉2구역, 동작구 상도14구역, 관악구 신림7구역을 후보지에 포함하였다. 또한, 과거 정비구역으로 지정됐다. 서울시가 직권해제한 은평구 불광동 600일대, 서대문구 홍은동 8-400일대, 금천구 시흥동 810 일대도 포함됐다.
이는 지난 6월 서울시가 도시재생지역 내에서도 재개발 사업 추진이 가능토록 ‘도시재생 재구조화’ 발표 이후의 첫 적용사례이다. 이는 박원순 서울시장 이후 줄곧 유지해 왔던 보존 위주의 도시재생정책에서 노후화 슬럼화된 도시재생지역에서 주거환경을 개선하는 첫 단추를 꿰게 되었다고 볼 수 있다.
오세훈 서울시장이 당선된 이후 서울시 도시재생은 ‘보존’에 치우쳐있던 도시재생을 개발과 정비를 포함하는 방향으로 대전환하는 ｢2세대 도시재생｣으로 재 구조화하였다.
서울시 2세대 도시재생은 노후 주거환경 개선을 위한 ‘주거지 재생’과 지역경제와 직결되는 ‘중심지 특화재생’ 2가지로 재 구조화하고, 실행방식은 6가지로 다양화하기로 하였다.
서울시 주거지 재생은 도시재생과 재개발이 바람직하게 어우러지는 선순환 구조를 통해 실질적인 주거환경개선 효과를 낸다는 목표로 재개발 가능 여부에 따라 3가지 유형인 재개발연계형, 소규모 주택정비형, 종합관리형으로 추진된다.
○ 재개발 연계형
도시재생지역 중에서도 기반시설이 너무 열악한 주거지는 민간주도 재개발 사업을 추진될 수 있도록 지원한다. 다만 재생지역 안에서도 사업성 등을 이유로 모든 지역에서 재개발 사업이 추진될 수 없는 만큼, 재개발 사업에서 소외된 주변 주민들의 상대적 박탈감과 생활 불편을 해소하기 위한 대책도 추진한다. 정비구역 내 주민편의시설을 공유하고, 주변에 도로·공원 같은 기반시설을 조성해 소규모 정비사업이 추진 가능한 여건을 만든다.
○ 소규모 주택정비형
요건이 갖춰지지 않아 재개발 사업이 어려운 지역은 서울시가 새롭게 도입하는 ‘모아주택’을 비롯해 가로주택, 자율주택 등 각 지역의 맞는 소규모 정비사업으로 주거환경을 개선할 수 있도록 적극 지원한다. 서울시는 기존 ‘재생지원센터’ 기능을 주택정비 지원으로 전환하고, 주민들이 요청할 경우 건축사, 세무사 등으로 구성된 ‘주택정비지원단’을 파견해 집수리·건축 관련 기술자문을 지원하고 소규모 정비사업 관련 정보를 안내한다.
○ 종합관리형
한옥밀집지구, 고도지역 같이 도시계획적 규제 등으로 재개발이 어렵고, 도시의 정체성 강화 차원에서 보존이 필요한 최소한의 지역은 ‘관리’에 중점을 둔 종합적인 재생사업을 지속한다. 골목길 재생, 생활기반시설 정비, 한옥주택 개량, 가꿈주택(집수리) 보조금 및 융자금 지원 확대 같이 주민만족도가 높은 사업에 집중한다. 건폐율, 도로조건 등 민간건축 활성화를 위한 지원제도를 발굴해 나갈 예정이다.
중심지 특화재생은 그동안 미미했던 민간개발 활성화에 방점을 두고, 도심 내 저이용 대규모 부지, 쇠퇴한 시가지, 역사적·문화적 의미가 있는 공간 등을 대상으로 추진된다. 특히 김포공항 복합개발 같은 신규 재생사업을 추진하는 동시에, 용산전자상가 등 기존 15개 재생사업(중심지)은 재구조화 내용을 반영해 사업계획을 조정한다.
중심특화 재생사업으로는 경제거점 육성형, 중심지 활성화형, 지역자산 특화형으로 구분한다.
○ 경제거점 육성형
대규모 민간 주도 개발과 도시재생이 혼합된 사업방식이다. 저이용되고 있는 부지에 민간 거점개발을 유도해 신산업 생태계를 조성, 지역일자리를 창출하고 파급효과를 주변 지역으로 확산한다는 계획이다.
(서울시는 43만㎡ 대규모 가용부지가 있는 김포공항 일대 부지를 항공 관련 신산업과 물류거점으로 조성해 상대적으로 낙후된 서남권의 미래산업 거점으로 육성하여 3만5천 명 이상의 일자리를 창출하고, 주변 공항동 주거지역 일대 주거지 일대까지 활성화시킨다는 목표와 함께 인근 마곡지구와 연계해 시너지 효과를 기대하고자 한다).
○ 중심지 활성화형
도심 내 쇠퇴한 시가지를 대상으로 기존 산업을 고도화하고, 민간개발을 통해 신산업을 도입해 지역에 새 활력을 불어넣는다.
(서울시는 용산전자상가 등 현재 추진 중인 중심지 도시재생사업지역을 대상으로 기존 공공사업을 추진하는 동시에, 이해관계자 간 협의를 거쳐 민간개발을 유도할 수 있도록 개발 가이드라인을 마련해 제시할 예정이다)
○ 지역자산 특화형
최근 개장한 남산예장공원과 노들섬, 돈의문박물관마을 같이 역사문화적 의미가 있는 공간이나 저활용되고 있는 공간을 ‘재생’을 통해 명소화시켜 지역활성화의 기폭제로 활용하는 방식이다.
서울시가 28일 발표한 신속통합기획 민간재개발 후보지로 최종 선정된 지역은 강북구 수유동 170일대, 용산구 청파2 구역, 성동구 마장동 382일대, 마포구 공덕동A, 양천구 신월7동 1구역, 중랑구 면목동 69-14일대, 송파구 마천5구역, 동대문구 청량리동 9 일대, 영등포구 당산동 6가, 강동구 천호 A1-2구역, 강서구 방화2구역 등 21곳(125만6197㎡)이다.
서울시는 지난 '15년부터 서울 시내 신규 재개발 구역지정이 단 한 건도 없을 정도로 주택공급 기대물량이 억제돼 온 만큼, 이번 공모를 통해 선정된 후보지를 그동안 막혔던 주택공급 문제를 해결해 나갈 마중물로 삼아 중장기적인 주택수급 안정을 도모한다는 계획이다.
또한, 서울시는 정비계획 수립단계에서 공공성과 사업성 간 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고 신속한 사업추진을 돕는 공공의 민간정비사업 지원프로그램인 신속통합기획을 후보지로 선정된 구역에 적용한다고 한다.
신속통합기획은 공동주택, 도시계획 등 관계분야 전문가 등의 지원과 주민 소통을 통해 시행착오 없이 빠르게 계획결정이 가능해 5년 이상 소요됬던 정비구역지정 절차를 2년 이내로 대폭 줄일 수 있으며, 구역지정 이후에도 건축, 교통, 환경 통합심의를 운영해 신속한 사업추진이 가능하다고 한다.
또한, 서울시는 적극적 지원 속에서 계획대로 사업이 추진될 경우 ‘22년 초 정비계획 수립에 착수, ‘23년부터 순차적으로 구역지정이 진행된다. 정비사업이 완료되면 서울시에 약 2만 5천호 주택이 공급될 전망이다.
김성보 서울시 주택정책실장은 “이번 첫 민간재개발 후보지 공모가 서울시민들의 열띤 호응 속에 추진된 점을 감안, 후보지 선정에 신중에 신중을 기했다.”며 “첫 민간재개발 후보지가 신속히 잘 추진되어야 향후 후보지들도 탄력을 받아 원활히 추진되는 만큼, 이번에 선정된 후보지들의 사업추진이 신속하게 진행될 수 있도록 모든 지원을 아끼지 않겠다.”고 밝혔다. 또한 “노후 저층주거지가 정비되면서 서울시민의 주거 안정에 기여함은 물론 서울시 지역균형발전도 함께 실현될 수 있도록 하겠다.”고 덧붙였다.
서울시의 민간재개발 후보지 선정은 서울 도심에 단시간에 주택공급을 늘리 수 있다는 점에서는 집값 안정의 효과를 기대할 수 있지만, 오히려 재개발 재건축에 대한 투자 심리를 작용하여 단기적인 집값을 자극할 수 있다는 우려가 예상된다.
서울시는 재개발 후보지가 결정됨에 따라 토지거래허가구역 지정, 권리산정기준일 지정 고시를 비롯한 촘촘하고 강력한 투기방지대책도 동시에 가동하여 ’투기억제‘라는 토지거래허가 구역 제동의 취지를 극대화할 계획이라고 한다.
신규 계획을 도입하여 실행하기 앞서 좀 더 치밀한 계획적인 준비가 필요하다고 할 수 있다. 최근 몇 년간의 부동산가격의 상승으로 인한 빈부 격차는 20~30대 청년뿐만 아니라 중∙장년층에게도 사회적 박탈감을 느끼게 하고 있는 것이 현실이다.
우리에게 필요한 것은 새로운 정책을 만들어 내는 것이 아니라, 만들어진 정책이 현실에 잘 반영되어 실행하는 것이다.
김덕기
건국대학교 부동산학박사
동국대학교 법학박사
현) 건국대학교 부동산 대학원 겸임교수
현) 법무법인 하우 부동산∙ 금융 수석 전문위원
현) 화인아트가로주택정비사업 법률자문위원
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